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破産激増!銀行カードローンと消費者金融の関係

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みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

有名俳優を起用した消費者金融や銀行のカードローンのCMをよく見かけると思いますが、最近は困ったことに、若い方だけでなく、高齢者の自己破産者が増加傾向にあります。

今回は、利用方法を間違えると、大いに問題がある銀行カードローンについてお伝えします。

銀行カードローンだけでなく、リボ払いも金利が高く、問題があります。


↓↓↓リボ払いの詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓


騙されるな!リボ払いと消費者金融は泥沼の入り口
http://imirai.co.jp/?p=6870

 

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目次


 

銀行カードローンとは?

 

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銀行カードローンとは、銀行から無担保で借入可能、分割返済が可能な個人向け融資のことです。

審査は無担保なので、「個人信用」が重視されます。

ローン用のカードを作成して利用することから「カードローン」と呼ばれ、身近で手軽ですが、問題が色々あり、自己破産者や債務整理、個人再生をする人が急増しています。

 

銀行カードローンが急増する背景?

 

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銀行カードローンが急増する背景には、消費者金融など貸金業者の事業について定められた「貸金業法」という法律を抜きには語れません。

 

貸金業法とは?


貸金業法とは、消費者金融などの貸金業者や、貸金業者からの借入れについて定めている法律で、1983年に公布・施行、2003年、2006年に改正案が成立しました。

少し前になりますが、返済しきれない借金を抱える「多重債務者」が増加し、この深刻な社会問題を解決するため、2006年、従来の法律を改正し、貸金業法が改正されたのです。

そして、2006年の改正案貸金業法の主な内容は、「グレーゾーン金利の廃止」「ヤミ金融対策の強化」「貸金業の適正化」の3つです。

 

グレーゾーン金利とは?


グレーゾーン金利とは、「利息制限法」の上限金利と、より金利が高い「出資法」の上限金利の差から発生する違法・合法の判断があいまいな金利設定のことです。

多くの消費者金融は、利息制限法の上限金利を超過し、グレーゾーン金利で貸し付けを行っていましたが、2010年に出資法の上限金利が20.0%に引き下げられたことにより、グレーゾーン金利は行政処分の対象となりました。

 

貸金業の適正化とは?


貸金業の適正化では、多くの規制強化や禁止事項が設けられ、その1つに「総量規制」があります。

 

総量規制とは?


総量規制とは、個人の「借入可能総額を制限する」規制のことです。

また、2006年の貸金業法改正は、返済が困難な「多重債務者」の増加が深刻な社会問題になったために実施され、総量規制は「消費者の支払い能力に応じた借入」を推進するために設けられた規制です。

総量規制では、年収による借入制限が設定され、貸金業者からの借入残高が年収の3分の1を超えると、新規借入ができません。

また、1社で50万円以上、または2社以上で100万円以上の借入をする際は、源泉徴収票、確定申告書、給与明細などの「年収を証明する書類」が必要になりました。

 

銀行のカードローンの問題点は?

 

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銀行のカードローンの問題点は大きく分けると2つの問題あります。

 

銀行のブランド力を利用した広告


銀行というだけで、信頼度が高く感じ、安心感がある方は少なくありません。

前から不思議でしたが、消費者金融も銀行も、クリーンイメージな俳優を利用したCMの大量配信や、カードなどのリボ払いは規制がないのでしょうか。破産者が増える一方です。

そして、急増する銀行のカードローンは、手軽で身近ですが、実際は金利も高く、多くの方が借金問題で苦しんでいます。

 

貸金業法改正の抜け穴が!


あえて抜け穴と書きましたが、これは抜け穴というか意図的かもしれません。

消費者金融やヤミ金融は貸金業法改正で厳しい規制と罰則ができましたが、その結果、大手消費者金融の多くは、銀行などの金融機関に買収されました。

しかし、実は貸金業法改正しても、銀行や信用金庫などの金融機関はそもそも法規制の対象ではないので、適用されませんでした。

その結果、銀行という信頼度の高い金融機関が、そのブランド力を使って集客し、年収の3分の1を超える貸付をしたために、多くの自己破産者や個人再生をする人達が生まれたともいえます。(もちろん、借りる方も悪いですが)

 

まとめ


いかがでしたか。

「闇金ウシジマくん」という漫画やTV番組、映画にもなった作品がありますが、ヤミ金融ばかりが悪いのでしょうか?

クリーンイメージな有名俳優を起用したCMをバンバン流して、「ご利用は計画的に」って、言われても違和感しかありません。

実際に、未来テラスにローン返済で困ってご相談があるお客様は、もう何年も前から、消費者金融にも借入がありますが、圧倒的に銀行カードローンの利用者が多いのが実情です。

くれぐれも銀行カードローンやリボ払いのご利用には、十分な検討の上、ご利用ください。

今回は以上です。

 

次のようなことでお悩みの方は、福岡県大野城市、春日市、福岡市周辺のお客様はもちろん、その他の地域の方も、不動産の無料査定、無料相談会実施中です。

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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徹底検証!あなたが遺産相続でもめる3つの理由

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みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

毎年、未来テラスでは8月のお盆が終わった直後から相続や空き家などのご相談が増加するのですが、今回はお客様にお話しする内容の一部をご紹介、遺産相続でもめる理由についてお伝えします。


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↓↓↓相続関連の記事は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓

相続と離婚から不動産の資産流動性で考える6パターン
http://imirai.co.jp/?p=7076

 

相続対策!相続相談!あなたは誰に相談しますか?パート1
http://imirai.co.jp/?p=6612

 

相続対策!相続相談!あなたは誰に相談しますか?パート2
http://imirai.co.jp/?p=6625

 

未来テラス社長が子育てと相続で伝えたい4つのこと
http://imirai.co.jp/?p=6551

 

お盆帰省した社長のリアルタイム終活、相続とエンディングノート
http://imirai.co.jp/?p=6527

 

どこよりもわかりやすい相続・相続税の基礎!
http://imirai.co.jp/?p=6456

 

目次


 

相続でもめる3つの理由とは?

 

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相続でもめる理由を大きく分けると3つになります。

 

1.不平等

2.情報不足による理解不足

3.コミュニケーション不足

 

それでは、一つずつ解説します。

 

1.不平等


不平等は、精神的不平等と物質的不平等に分かれます。

 

「精神的不平等」とは?


精神的不平等とは、不満があり、納得がいかない場合のことです。

例えば、親の介護、葬儀の喪主や法事の世話などをした長男・長女、親の事業を支えたなどの貢献を他の相続人が認めない場合、貢献した本人は不満を持つようになり、不平等感を抱き、場合によっては、遺産分割協議などで非協力的になるケースが多いです。

 

「物質的不平等」とは?


物質的不平等とは、遺産を現金化した場合に、法定相続分などの相続人全員が納得する基準で平等に分配されないと、もめる要因となります。

また、不動産など流動性が低く、特殊な遺産がある場合、もめるケースが増加します。後で詳しく解説します。

 

2.情報不足による理解不足


親などの被相続人(亡くなった方)の想いの理解と、相続に対する基礎知識がないと納得できずにもめます。

例えば、不動産がある遺産分割協議の場合、相続税支払いのために、税理士がする不動産評価と、実際に売却したらいくらになるかを評価する不動産査定はそもそも目的が違うので、勘違いしやすいです。そして、勘違いするともめる原因となります。

 

3.コミュニケーション不足


もめる遺産相続は、相続人同士のコミュニケーションが取れていないケースがほとんどです。

相続有る無しに関わらず、普段のコミュニケーションが家族の絆を強くし、遺産相続でもめることも少なくなります。

私も娘ができてから、親はもちろんですが、兄弟や親戚の大事さを強く感じるようになりました。コミュニケーションが取れていれば困った時に、家族は無条件で、味方になってくれます。

 

なぜ相続で不動産があるともめるのか?

 

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それはズバリ!「分けにくい」ことと、「相続不動産の9割が居住用不動産」だからです。

分けにくいということは、現金化しにくい(流動性が低い)ということです。

相続不動産の9割以上は自宅などの居住用不動産なので、今後も居住するかどうかがポイントになります。

将来的にも居住や使用しない不動産は、相続しても売却できれば、現金を分けられるので、もめないことが多いです。

しかし、相続人のうち誰かが、介護などで同居していた場合、そのまま居住するならその相続人は所有権がないと、落ち着いて住み続けることは不可能ですが、そこにはある問題が・・・。

 

その問題とは、例えば、2人兄弟で親の実家を相続して、兄が介護で同居しており、そこに住み続ける場合で、他に現金などの相続財産はない前提で、不動産査定結果が2,000万円だとします。

売却せずに弟が納得する方法は、例えば兄が1,000万円の現金を準備し、弟に渡せば、納得しやすいと思いませんか?

でも、1,000万円の準備ができなかったらどうしますか。

こういった時に、もめる原因ができやすいのです。

また、相続人が多ければ多いほど、上記の例では兄の持ち分が減るので、、平等に分けるとなれば、より多くの現金準備が必要になります。

 

相続でもめないために出来ること

 

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相続でもめないために、すぐに出来ることを下記に記載します。


1.親の話(想い)を相続人全員で聞く


相続は、もともと親が築いた財産で、相続人のものではありません。親と相続人全員で話すことで、精神的に納得しやすくなります。


2.相続人同士でコミュニケーションをとる


普段から、相続人同士で話したり、食事したり、良好な関係を築きましょう。お子さんたちはいとこ同士になり、それもまたかけがえのない財産です。


3.親の許可を得て、状況把握(相続人と遺産の特定)する


物質的な平等を目指すなら、状況把握は欠かせません。まずは、戸籍の調査などを実施して、予定相続人を特定。資産と負債を調査して、遺産把握。もめたくないのは、皆同じですからまずは、現状を把握しましょう。

 

まとめ


いかがでしたか。

相続でも、その他の問題でも、問題を解決するには、現状把握が最初です。

現状把握ができれば、原因追求すると、解決策が見えてきます。

この時のコツは、とにかくシンプルにすること。そして、解決策を複数準備すること。

親は子供達が相続でもめることなど、喜ぶはずもありませんし、微塵もそんなことないと信じているものです。

個人的意見ですが、不動産があることで、ご兄弟がもめるくらいなら、最初から不動産を売却して分けて、仲良くしてほしいです。

大分前ですが、「ちょっとは親の気持ちを考えなさい。」と、お客様に言ってしまったことがある私は、未熟者です(笑)

お後がよろしいようで(笑)

 

今回は以上です。

 

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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お祭りやイベントでわかる大野城市の住みやすさとは?

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みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

朝晩はだいぶ冷え込んできましたが、日中はまだ暑い日が続きますが、皆様はいかがお過ごしでしょうか。

9月、10月と全国的にお祭りや運動会などの地域のイベントが増えていると思いますが、祭りやイベントを通じて、地域の特性や住みやすさが見えてきます。

今回は、大野城市のイベントやお祭りを紹介しながら、考えてみたいと思います。

 

目次


 

お祭りやイベントで何がわかるのか?


行政が主催または、後援するお祭りやイベントは、行政にとっては絶好のアピール機会となります。

例えば、子育て世代の移住を増加したければ、子育てに関するイベントを企画しますし、地域住民の健康・介護などの充実をアピールしたければ、スポーツ大会やウォーキングなどを企画します。

そういった、イベントやお祭りに参加する中で、その地域の住みやすさや取り組みが見えてきます。

学校区が気になれば、運動会や文化祭などを見に行かれると思いますが、移住をお考えの方は、その地域を知るために、そういったイベントへの参加をお勧めします。

今回は、未来テラスのある大野城市を例に、お祭りやイベントを見ていきたいと思います。

 

大野城市のイベント


大野城市は、毎月たくさんのイベントをホームページで紹介していますが、直近のものをご紹介していきます。

早速、このブログを投稿時点10月8日(日曜日)のイベントから。

 

「大野城いこいの森中央公園 市民感謝DAY」

 

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大野城いこいの森中央公園市民感謝DAY


大野城いこいの森で開催されるフリーマーケットやアスレティック、ライブ、飲食ブースなど子ども連れで1日中楽しめるコーナーがたくさんあるそうです。

大野城いこいの森は、大野城市が運営するキャンプ場、アスレティック、運動公園などがある施設です。

・日時:10月8日(日曜日)
・時間:9時~16時
・会場:大野城いこいの森中央公園
・住所:福岡県大野城市牛頸(大字)481-1

※少雨決行、雨天時は10月9日(月曜日・祝日)に延期になります。

 

↓↓↓大野城いこいの森の詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓


突撃!大野城いこいの森で自然とキャンプとスライダー満喫!
http://imirai.co.jp/?p=7413

 

企画展「善一田(ぜんいちだ)古墳群を掘る~Dig up Zenichida Kofungun~」

 

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日時:平成29年10月16日(月曜日)~平成30年1月14日(日曜日)

開催時間:午前9時半~午後5時

休室日:毎週土曜日・日曜日、祝日及び12月28日~平成30年1月4日(ただし、10月28日(土曜日)、29日(日曜日)、11月25日(土曜日)、26日(日曜日)、12月9日(土曜日)、10日(日曜日)、平成30年1月14日(日曜日)は開室)

観覧料:無料

開催場所:歴史資料展示室(大野城市役所新館3階)

住所:福岡県大野城市曙町2丁目2−1

以前、別のブログでもお伝えしましたが、大野城市、春日市、福岡市周辺は、古くは弥生時代周辺の遺跡が出てくることもあり、歴史が深い地域でもあります。

 

↓↓↓埋蔵文化財の詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓

お宝or迷惑?埋蔵文化財の試掘、本堀とその費用負担
http://imirai.co.jp/?p=6848

 

おたすけ会員(子どもを預かってくれる人)養成講習会

 

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これは、ファミリー・サポート・センターおおのじょうのイベントで、おたすけ会員になるための講習会です。おたすけ会員になるには、全ての講習会の受講が必要です。(受講料無料)

 

対象者:市民、市内の事業所に勤務する20歳以上の人で、市内で援助ができる人

会場:すこやか交流プラザ

住所:福岡県大野城市瓦田4丁目2-1

定員:20名

申込期限:平成29年11月2日(木曜日)午後5時まで

託児:無料(1歳から)注:要予約

 

おねがい会員(子育ての手助けをしてほしい人)一斉登録会


対象者:市民、市内の事業所に勤務する人で、生後3カ月から小学6年生までの子どもがいる人

日時と会場

・平成29年10月11日(水曜日) 午前10時から正午 東コミュニティセンター 研修室1・2
・平成29年11月14日(火曜日) 午前11時から午後1時 すこやか交流プラザ 健康学習室1
・平成29年12月 7日(木曜日) 午前10時から正午 東コミュニティセンター 研修室1・2

定員:各15人(先着順)

申込期限:各登録会の2日前まで

お問合せ先:ファミリー・サポート・センターおおのじょう(ファミリー交流センター内)
 
お問合せ可能時間:平日の午前10時から午後5時
電話: 092-589-8088

 

ファミリー・サポート・センター大野城とは?


子育て家庭への支援を行う「ファミリー・サポート・センターおおのじょう」では、おねがい会員のお困りごとと、おたすけ会員の援助をマッチング・調整し、子育てをサポートする有償ボランティア組織です。

 

ファミリー・サポート・センターの主な活動は?


・保育所などへの送迎
・学校放課後、保育所終了後などの預かり
・習い事への送迎
・用事で出かけなければならないときの預かり
・気分転換に出かけたいとき(映画・美容院など)の預かり

 

また、病児・緊急預かりの講習会もあり、下記のような活動もあります。

・病気の子どもの預かり
・急な残業など、緊急時の子どもの預かり
・出張など、宿泊を伴う子どもの預かり

この活動は、地域で助け合いながら、子育て家族を地域みんなで応援しようというものです。素晴らしい活動ですね!

 

大野城市のお祭り


大野城市のお祭りは、各地区の盆踊りや夏祭りなどがあります。

 

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おおの山城大文字まつりは、平成29年9月23日(祝日・土曜日)、9月24日(日曜日)の2日間に開催され、今回で36回目でした。

延べ出演団体数120団体、1,800人を超える出演者が華やかなステージやパレードでまつりを盛り上げ、市内外から延べ6万人以上の方が足を運ばれます。

当日は、全国から地域名産の美味しいものがズラリと並ぶ屋台や、ステージ上で歌やダンス、ショーなどが催されます。

2日間で、ステージ上でもプロと地域のアマチュア団体のパフォーマンスがありますが、子供達のダンスや太鼓、シニアの踊りが披露されます。

地域のコミュニティが一つになるきっかけとして、また、パフォーマンスの晴れ舞台としてもお祭りが地域を一体化する役目を果たしています。

 

↓↓↓おおの山城大文字まつりの詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓


おおの山城大文字まつり開催間近!日本人にとってお祭りとは?
http://imirai.co.jp/?p=7311

 

まとめ


いかがでしたか。

その地域のイベントやお祭りをみていくと、行政の特徴や、力を入れていることが見えてきます。

子供達の教育に熱心な地域や、子育て支援の環境が良い自治体は、若い世代の流入が多く、人口増の一つの要因となっています。

また、福祉・介護に熱心な地域では、高齢者の方が長く安心して生活できます。

住宅探しをされている方は、長年住んでいる方はお詳しいでしょうが、まだ地域を絞れてなかったり、エリアを知りたい方は、こういった居住検討地域の行事に参加し、肌で感じられてはいかがでしょうか。

今回は以上です。

 

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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必見!大野城市、春日市の住宅地価格が上がる原因は?

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みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

2005年くらいから数年間続いた不動産ミニバブルは2008年頃に発生したリーマンショックなどの金融不安により、日本だけでなくアメリカなどでも不動産価格は暴落しました。

その後、徐々に不動産価格は上昇を続け、現在はリーマンショック前の水準まで戻っているエリアもあります。

土地価格が上昇、下落するときは、商業地が先で、その後じわじわ住宅街に影響が出ることが多いです。

今回は、住宅地の土地価格が上がる要因についてお伝えします。

 

上空写真

 

目次


 

住宅地の土地価格が上がる理由とは?

 

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土地の価格は、用途などによって細分化されますが、ここでは大きく住宅地と商業地で分け、今回は住宅地を解説していきます。

住宅地は住宅(自宅や借家)建築用の土地です。

「住宅地の土地価格が上がる理由」は、下記のようなことが考えられます。

 

・人口が増加している

 

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住宅用地としては需要のカギを握る、最重要項目です。

 

・駅が近い


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公共交通機関のアクセスは、単身世帯、家族世帯共に重要です。基本的には、駅に近ければ、近いほど高くなり、特急などが停車する主要駅であればあるほど、影響力が大きくなります。

 

・公立小中学校区が良い

 

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公立小中学校区は、主に家族世帯は重要です。

 

・治安が良い

 

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治安は、家族世帯の方が重要ですが、単身世帯も重要です。

 

・生活利便性が高い(スーパー、飲食店等)

 

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生活利便性は、単身世帯、家族世帯共に重要です。

 

・道路幅が広い

 

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道路幅が広いことは、自動車所有している家族世帯、単身世帯は重要です。

 

大野城市の土地価格状況

 

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人口が2017年9月末時点で100,372人の大野城市は、人口が増加している福岡市のベッドタウンです。

下記に土地価格が①急激に高騰している場所、②高騰している場所、③上がっている場所、④あまり影響がない場所で分けてみます。

同じ住所でも、「丁目」が変わると、学校区など条件が変わり、大幅に土地価格が変わる場合がありますが、あくまで目安としてお考えください。

 

①急激に高騰している場所

大野城市曙町、瓦田、栄町、白木原、中央、筒井、錦町、瑞穂町

2012年頃までの土地相場と比較して、30%以上高騰している場所もあるエリアになります。

 

②高騰している場所

大野城市雑餉隈町、下大利、東大利、山田

2012年頃までの土地相場と比較して、20%以上高騰している場所もあるエリアになります。

 

③上がっている場所

大野城市旭ヶ丘、大池、大城、乙金、乙金台、上大利、川久保、月の浦、つつじヶ丘、仲畑、畑ヶ坂、御笠川、緑ヶ丘、南大利、南ヶ丘、宮野台、紫台、横峰、若草

2012年頃までの土地相場と比較して、10%以上高騰している場所もあるエリアになります。

 

④あまり影響がない場所

牛頸、乙金東、中、平野台

2012年頃までの土地相場と比較して、土地価格が上がっている場所があるエリアになります。

 

春日市の土地価格状況

 

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人口が2017年8月末時点で113,016人の春日市は、人口が増加している福岡市のベッドタウンです。

下記に土地価格が①急激に高騰している場所、②高騰している場所、③上がっている場所、④あまり影響がない場所で分けてみます。

同じ住所でも、「丁目」が変わると、学校区など条件が変わり、大幅に土地価格が変わる場合がありますが、あくまで目安としてお考えください。

 

①急激に高騰している場所

春日市春日、春日公園、春日原北町、春日原東町、春日原南町、宝町、千歳町、原町、光町

2012年頃までの土地相場と比較して、35%以上高騰している場所もあるエリアになります。

 

②高騰している場所

春日市桜ヶ丘、伯玄町、日の出町、大和町、若葉台西、若葉台東

2012年頃までの土地相場と比較して、25%以上高騰している場所もあるエリアになります。

 

③上がっている場所

春日市泉、一の谷、大谷、大土居、岡本、上白水、小倉、小倉東、下白水北、下白水南、白水池、白水ヶ丘、須玖北、須玖南、惣利、ちくし台、塚原台、天神山、昇町、平田台、星見ヶ丘、松ヶ丘、紅葉ヶ丘西、紅葉ヶ丘東、弥生

2012年頃までの土地相場と比較して、10%以上高騰している場所もあるエリアになります。

 

④あまり影響がない場所

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道路幅が極端に狭い場所や、非整形地、高台、堀車庫など特殊マイナス要因がなければ、全域10%以上、土地価格が上がっています。

 

まとめ


いかがでしたか。

住宅地の土地価格が上がるためには、様々な要素がありますが、背景として新規で住宅を購入しやすい環境づくりも大事になります。

現在の政策では、低金利と住宅ローン控除により、買いやすくなっていますが、そもそも日本全体の人口は減少しており、住宅購入世代は減少傾向にあります。

ということは、人気がない、もしくは人気がなくなりそうな土地を購入すると、安くしか売れないか、需要がなく、売れもしないことも十分あり得ます。

よく新築住宅を購入するお客様に多いのが、建物に大きなお金をかけたいので、土地は安くても良いという方がいます。

ご自分の満足度が高いことはもちろん重要ですが、資産価値も考えていた方が、経済的に余裕が生まれるかと思います。

つまり、人口が増加しているもしくは、今後増加する見込みがあるエリアで、需要が上がる今回のブログで書いたのような条件をクリアした土地が、良いかもしれません。

すでに、人口の奪い合いという、街と街の戦いは始まっています。

皆様の不動産選択や、今後の計画が充実したものになることをお祈りしております。

今回は以上です。

 

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日本不動産の生命線である商業地の土地価格が上がる要因は?

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前回のブログでリーマンショック前のプチバブルから、リーマンショック後の土地価格暴落、現在は持ち直しつつある土地価格の現況と住宅地の土地価格が上がる要因についてお伝えしましたが、今回は、主にビジネスをする場所である商業地についてお伝えします。

 

目次

 

商業地の土地価格が上がる理由とは?

土地の価格は、用途などによって細分化されますが、ここでは大きく住宅地と商業地で分け、今回は商業地を解説していきます。

商業地はビル、物流倉庫、商業施設(モールなど)、駐車場など、主に事業(ビジネス)で利用する土地です。

住宅地のように、居住目的といったはっきりした単一目的(民泊などの宿泊も含みます)ではなく、商業地は、用途が多岐にわたるので、重箱を突きすぎると本質を見失いますので、一般的なものを記載します。

 

・開発、再開発などによる地域への影響

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福岡市でいうと、最近オープンした六本松421や、数年前に終わった九大学研都市の開発など大規模な開発であればあるほど、人の動きに変化を与え、ビジネスに多大な影響があるので、非常に重要な項目です。

・アクセスが良い(駅や空港、港などが近い)

公共交通機関などのアクセスは、商業施設やオフィスなど、働く人にとって重要です。基本的には、駅に近ければ、近いほど高くなり、特急などが停車する主要駅であればあるほど、影響力が大きくなります。

また、倉庫など物流にとっては、高速道路や港、空港などが影響を与え、観光業にも多大な影響があります。

・インバウンドなど、国内外の観光客増加

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インバウンドなどの国内外の観光客増加により、飲食店などの店舗、ドラッグストアやドンキホーテなどの免税店、ホテルなどに好影響があり、需要が増加すれば出店希望が増加、その結果、賃料が増加し、土地価格に影響を与えます。

・治安が良い

治安は、商業地も住宅地でも、非常に重要です。

・用途地域、容積率、建ぺい率などの建築基準法の規制

天神_提供者:福岡市

土地の価格には、建築基準法は建物の建築についての法律なので、大きな影響を与えます。

例えば、用途地域、容積率、建ぺい率などの影響によって、高い建物が建てられるかどうか、用途が何になるのかで、土地の有効活用は大きく変化します。

例えば、用途地域では、第一種低層住居専用地域では主に住宅地になり、商業地域では、商業施設やオフィスなどの集積があることから商業地として、有効活用されるかが重要です。

建ぺい率や容積率は、建物の高さや、延べ床面積に影響を与えます。

・国や地域の経済

福岡市空撮1提供:福岡市_撮影者:Fumio Hashimoto

例えば、割と身近なリーマンショックが発生したときは、世界中の株価と同様、世界的に商業地を含む土地価格は暴落しました。

商業地は、主にビジネスで利用する土地である以上、景気の影響はもろに影響を与えます。

 

結論

商業地の土地価格については、ビジネスの影響がもろに土地価格に反映されやすいということです。

そして、その土地価格が高騰、下落する理由は実に複雑です。

しかし、シンプルに言えば、その土地は需要があるかないか、またはその期待があるのか、それにつきます。

例えば、東京オリンピックがある東京都は土地価格が高騰していますが、東京オリンピックだけが原因で土地価格は上がるはずがありません。

それ以前に、日本銀行の金利政策、外国人観光客の増加、国内景気の上昇、人口の集中その他の原因があるのです。

 

まとめ

商業地は、その場所を使う理由、例えばオフィスなら働く場所、観光なら買い物・宿泊施設・観光名所など、それらの用途に合わせて需要があるかどうかが重要になります。

これだけは断言しておきますが、今のまま人口減少し、政策で有効な手を打たなければ、将来的に日本の土地価格は内需が減少するので、全体的に見れば確実に下がります。(局地的には別です。)

それは、まず人口減少によって、不動産を利用する人が減少するからです。

 

住宅地であれば、居住で利用する人が減少するので、移民を受け入れるか、大量の留学生、技能実習生などが、日本で働いてくれる必要があります。

商業地では、インバウンドなどにより、観光客が増加しても、人口が減少すれば内需が確実に減少するので、国外に販路が必要になります。

よって、私は相続や介護施設・入院などによる空き家の問題をどうするかを真剣に考えています。

少しでも、皆様の大事な資産である不動産価値が上昇するように、お役に立つべく、これからも精進していきます。

 

↓↓↓住宅地の土地価格についてはコチラ↓↓↓


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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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レターパック詐欺、ゆうパック詐欺など現金送付詐害から守れ!

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みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

皆さんは、レターパックをご利用されたことはあるでしょうか。

ポストに出せたりするので、業務で結構重宝するのですが、そのレターパックを使った詐害が急増しています。

今回は、高齢者を狙ったレターパック詐欺についてお伝えします。

 

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目次


 

レターパックとは?

 

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レターパックは、日本郵便株式会社が実施するA4サイズ・4kgまで全国一律料金で、信書も送れるサービスです。

対面で届き、受取者の受領印が必要な「レターパックプラス」と、郵便受けへポストインする「レターパックライト」があります。

 

レターパックのメリット


全国一律料金

レターパックの料金は、日本全国一律でレターパックプラスが510円、レターパックライトが360円です。

追跡サービス付

レターパックは、追跡サービスで郵便物の配達状況を確認できるかサービスがついているので、安心です。

ポスト投函可能

郵便窓口での受付と、ポスト投函でも郵便物を配達できます。

 

レターパックの注意点


現金や貴金属などの貴重品は、紛失などの万一事故があっても、損害賠償の対象とならないので、注意が必要です。

現金や貴金属などの貴重品は、簡易書留以外の書留(ゆうパックの場合はセキュリティサービス)をご利用ください。

未来テラスでも、契約書類や相続関係書類はこのサービスを利用するケースが多いです。

 

レターパックを利用した詐欺とは?

 

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2014年くらいから、高齢者などにレターパックを利用して現金を送付させて、だまし取る詐欺事件が急増しています。

 

レターパックで現金送付すると?


レターパックで現金を送付すると、「郵便法違反」になりますので、現金は送れません。

警察でもレターパック詐欺の被害者が現金送付先リストを公表して注意を呼びかけています。

 

レターパックで現金を遅れは全て詐欺


どのような場合であっても、「レターパックで現金を送れ」は全て詐欺の手口ですので、絶対に送らないで下さい。

よく知らない相手から現金を送るように言われる場合は、詐欺被害に遭ってしまう可能性が高いので、送付前にご家族やお知り合い、もしくは警察にご相談ください。

 

レターパックを利用した詐欺の対処方法

 

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以下に、レターパックを利用した詐欺の対処方法を記載します。高齢者の方がいらっしゃるご家族は、情報共有してください。


自宅電話が危険

 

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自宅電話は狙われやすいので、電話番号通知のない電話は拒否するか、対策できないなら解約されることも考慮すべきかもしれません。


レターパックで現金送れで家族へ連絡

 

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ご家族は、レターパックで現金を送ってほしいとは言いませんし、法律違反です。レターパックで現金を遅れということを言われたらまず詐欺だと思って問題ありません。ご家族で情報共有しましょう。


レターパック詐欺は、別の詐欺との組合せ


レターパック詐欺は、現金をレターパックで送るという詐欺であるため、例えばマイナンバー詐欺などの他の詐欺と組合せて犯行がおこなわれる場合がほとんどですので、その他の詐欺の情報収集も必要になります。


日本郵便の対応


郵便局では、現金が入っている疑いのあるレターパックを引き受けないよう、引受時検査を徹底しています。

なお、警察が公表している詐欺被害者の現金送付宛先リストは、引受検査の際の参考として利用され、必要に応じてX線検査装置を使用して内容物を確認される場合があります。


レターパックに現金が入っている疑いがある場合は、差出人を郵便局へ呼び出し、内容品に現金が含まれていないか確認される場合があり、内容品が現金である場合や、内容品を確認できない場合は、差出人に返却になります。

なお、郵便法(昭和22年法律第165号)第17条で、現金を郵便物として差し出すときは書留のみが認められています。

よって郵便局は、差出人が現金を内容品としたレターパックの差出しがないかを確認し、郵便料金を免れる意図で不正利用した疑いがあると判断した場合は、警察へ通報される場合があります。

 

まとめ


いかがでしたか。

レターパックは、未来テラスでも不動産売買の契約書類や、相続の委任状などの送付に非常に便利なので、よく使います。

しかし、便利だからこそ、詐欺や犯罪に使われることも多いので、注意が必要です。

知っておけば、ある程度被害は抑えられるので、情報拡散、情報共有が必要です。

未来テラスでは、不動産関連だけでなく、高齢者の被害が多い詐欺について、犯罪防止の意味でこれからもご紹介して行きますので、皆様のご家族や、お知り合い、SNS等でも拡散をお願いします。

今回は以上です。

 

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被害額480億円超!高齢者を狙う特殊詐欺とは?

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みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

年々巧妙化する特殊詐欺を皆さんご存知でしょうか。

未来テラスへご相談があるお客様でも、不動産詐欺のご相談もありますが、今回は、特に高齢者の方の被害が多い特殊詐欺の概要についてお伝えします。

 

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↓↓↓レターパックを利用した詐欺の詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓


レターパック詐欺、ゆうパック詐欺など現金送付詐害から守れ!
http://imirai.co.jp/?p=8052

 

目次


 

特殊詐欺とは?

 

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特殊詐欺とは、被害者に電話やSNSなどを利用し、対面することなく欺き、指定した預貯金口座に振込や郵送などの方法で、不特定多数の人から現金等をだまし取る犯罪の総称です。

高齢者に関する消費生活相談において、「詐欺的な手口」に関する相談が特に最近増加傾向にあります。


詐欺的な手口とは?


詐欺的な手口とは、消費者や消費生活センター等が事業者側のだます意思がある相談であることを判断した詐欺や架空請求、融資保証金詐欺、還付金詐欺などのことです。

この数年間を見ると、詐欺的な手口に関する相談は2011年度までは高齢者の相談全体の1割に満たない程度であったものの、2014年度は16.8%を占め、2015年度も16.0%となっています。


特殊詐欺の被害は?

 

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平成27年の検察庁のデータによると、特殊詐欺の「認知件数」は13,824件(前年+432件)、検挙件数は4,112件(前年+860件)、被害額は482億円(-83.5億円)で、被害額は減少に転じたものの、依然として高水準で推移しています。


認知件数とは?


認知件数とは警察が把握している被害件数であり、誰にも相談せず、どこにも届け出をしていない被害者も含めると実際はこの数字をはるかに上回ります。


平均被害額は?


2015年度の高齢者平均被害額は396万円で、全体の平均131万円と比べると「約3倍」と高額であり、依然として、被害に遭った際は深刻です。

しかし、警察や金融機関などの呼びかけ、メディアを見たなどの効果で、相談時点ですでに金銭済みの割合は減少、1件当たりの支払済み平均金額も減少傾向にあります。

 

特殊詐欺や不動産詐欺の傾向

 

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どんどん新しい手口の特殊詐欺が増加し、警察と詐欺師のいたちごっこのような様相を呈しています。

その中で、最近の詐欺師の傾向として見られるのは、一見しただけだと消費者には商品の価値が分かりにくい仏像やダイヤモンド、古銭などが詐欺手口で使われるようになってきています。

また、これから増加しそうなのは、2020年東京オリンピック・パラリンピックに関連した投資・チケット関連、仮想通貨、海外不動産投資詐欺、未公開株などについて、今後も注意が必要です。


また、別のブログで紹介しましたが、レターパックや宅配便等でお金を送付するよう指示することは全て詐欺に共通する手口です。

お金を振り込め、お金を渡してほしい、レターパックや宅配便でお金を送ってほしいなどの電話があったら、すぐにご家族や警察などに電話して、相談しましょう。

また不動産関連詐欺では、海外不動産投資詐欺、家庭菜園などの山売りまたは山林分譲などの詐欺、メガソーラーなどの不動産実態がなかったり、建物が建てられなかったり、物件の現地まで行くのに、他人の土地を通らないと行けない土地なども、引き続き注意が必要です。

 

まとめ


いかがでしたか。

今回、解説した特殊詐欺は年々巧妙かつ、時事ネタを取り込み、新しい特殊詐欺がどんどん生まれています。

こういった特殊詐欺の特徴は、被害者の心理を揺さぶるということです。

つまり、慌てさせる、悲しませる、怒るといった心の動きを利用した詐欺が多いということです。

人は正常な意識であれば、間違った選択は少ないですが、感情が揺さぶられた状態では、選択を誤ることが多いものです。

 

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また、こういった特殊詐欺は、高齢者の被害者が多いですが、子を持つ親、介護などで一人暮らしの親を持つ子なども被害にあっています。

つまり、家族を大事にする気持ちがある人ほど、家族に何かあったら慌ててしまうものです。

これらを防ぐには、普段から家族のコミュニケーションをとっておく他に、方法はありません。

皆様のご家族が被害に遭わないように、継続して情報発信をしていきますので、情報共有や拡散のご協力をお願いします。

 

今回は以上です。

 

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被害甚大!被害者の85%以上が高齢者の劇場型詐欺とは?

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みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

最近、うちの親が旅行が当たったと喜んでいたので、よくよく聞いてみると本人は無料で同伴者は高くない自己負担で気軽にいける日帰り旅行でした。

これは、詐欺ではありませんが、お土産や高級なものを買い物させたり、食事代などの紹介料を受け取れるので、トータルでは旅行企画会社も、旅行企画会社に集客を頼んだ会社も利益が残る昔からあるビジネスです。

あまり言うと、喧嘩になるので、高い買い物しないようにだけ注意しておきました(笑)


それはさておき、オレオレ詐欺は聞いたことがあると思いますが、さすがに最近はマスコミや警察などの情報提供などにより、この詐欺被害は減少してますが、オレオレ詐欺等のような詐欺は、劇場型詐欺と呼ばれます。

今回は、高齢者の被害が極端に多い劇場型詐欺についてお伝えします。

 

↓↓↓様々な詐欺の詳細は、下記ブログをご参照下さい↓↓↓


被害額480億円超!高齢者を狙う特殊詐欺とは?
http://imirai.co.jp/?p=8067


レターパック詐欺、ゆうパック詐欺など現金送付詐害から守れ!
http://imirai.co.jp/?p=8052


許せない!プロがやられる悪質な不動産詐欺!
http://imirai.co.jp/?p=5744


高齢者被害続出!山売り?山林分譲?家庭菜園?不動産詐欺を解説!
http://imirai.co.jp/?p=5076

 

目次


 

劇場型詐欺とは?


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複数の詐欺師が複数の役回りを分担し、演じた上でターゲットの消費者をだまそうとする詐欺や、勧誘を目的とした詐欺のことです。

劇場型詐欺では、複数の詐欺師がターゲットの家族、被害者、警察、弁護士、会社の同僚や上司、市役所の係員などそれぞれの役割を演じ、ターゲットを騙そうとします。

 

劇場型詐欺のポイントは?


複数の演者詐欺師から次から次へと電話がかかってきて、家族が本当に事故や被害に巻き込まれている臨場感を出し、ターゲットの感情を揺さぶることで判断を鈍らせるのが、この詐欺が巧妙かつ、ターゲットが信じ込みやすくなるポイントです。

 

どんな劇場型詐欺があるの?


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劇場型詐欺には、あえて分けるなら勧誘型と演劇型があります。


勧誘型の劇場型詐欺とは?


勧誘型の例としては、勧誘の連絡がある前か後に、ターゲット宅に架空商品などのパンフレットや申込書類などを郵送、購入する権利が当たったとか、社会貢献になるなどの連絡を入れた上で、代理購入や名義貸しなどを勧誘してくるのです。

こうした勧誘の電話がかかってきたら、相手にせずにすぐに電話を切ってください。

 

以前、ご相談があったお客様は、未来テラスのある福岡県大野城市在住で、お隣の熊本・大分の地震による震災があった時に、 熊本県に建築する仮設住宅を購入する権利が当たったなどの劇場型詐欺の電話があったそうです。

たまたま、そのお客様のご兄弟の自宅が熊本県益城町にあり、兄弟のためにと仮設住宅を購入するつもりでしたが、ご兄弟の意思確認で連絡したため、詐欺被害に遭わなかったそうです。

こういった、人の弱みに付け込んだりするのが、詐欺手口の特徴の一つです。

 

演劇型の劇場型詐欺とは?


複数の詐欺師が複数の役回りを分担し、演じた上でターゲットの消費者をだまそうとする詐欺のことです。

主に、感情を揺さぶるために家族になりすます役、恐怖を植え付けるために必要な、迷惑や被害にあった被害者役、救いの手を差し伸べる第三者の役などによって、ターゲットを騙していきます。

以前、流行ったオレオレ詐欺もこの詐欺の一例です。

 

劇場型詐欺の相談件数と最近の事例

 

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劇場型詐欺の相談件数は?


全国消費生活センターのデータによると、2013年の18,949件をピークに2016年には5,771件まで減少しています。

劇場型詐欺の相談件数が激減した理由の一つに、2015年以前は消費生活センターと国民生活センター経由の相談件数(経由相談)を合計していましたが、2015年以降は、全国消費生活センターに直接相談があった数になっていることもあります。


劇場型詐欺の最近の事例は?


・警察署員と消費生活センター相談員、金融機関の例

 

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警察から地元地方銀行が詐欺集団から詐欺被害に遭い、消費生活センター相談員と金融機関担当者を名乗る男女から相次ぎ連絡が入り、個人情報やキャッシュカードのパスワードの変更のために教えるように言われたケースです。

 

・金融機関、警察、暴力団の例

 

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警察を名乗る電話があり、「口座のある金融機関は暴力団と関係があり、金融庁から業務停止命令があるので、預金を下ろすように」と指示され、500万円を出金した後に、警察手帳のようなものを持った私服警官を名乗る男から電話があり、現金を手渡したケースです。

 

・証券会社、旅行会社、警察の例

 

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証券会社を名乗る女性から「旅行会社の出資権利が当選した。購入希望者がたくさんいるので、購入後に転売しても損はしないので、購入しないか。」という趣旨の電話があり、曖昧に電話を切った。

後日、旅行会社を名乗る男から「当社が1200万円出資し、あなたの名義を貸りている。

あなたは1200万円を受取れるが、銀行口座に振込む前に、出資した事実が必要なので、先に600万円を振込んでほしい。名義貸しが警察にバレると、大変なことになる」という脅しの連絡があったケース。

最近では、ヤクザやギャングのような悪い人役も準備し、感情を巧みに揺さぶるそうです。

 

まとめ


いかがでしたか。

データ上は、年々被害数は少なくなっていますが、巧妙化し被害額は高額化しつつあります。

こういった詐欺については、特にお一人暮らしの高齢者や、お子様がいらっしゃる家庭は、感情を揺さぶられ、被害に合われる方が多いので、ご注意ください。

自分は大丈夫と思っている方でも、ニュースを見るのと、実際に直面するのは別物です。しかし、知っておくだけでも落ち着いて対応できるものです。

いざという時に被害に遭わないように、情報提供していきますので、ご家族やお知り合いに届くように、拡散をお願いいたします。

少しでも多くの方が、今後詐欺被害に遭わないことを祈っています。

今回は以上です。

 

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人口増加中の石垣市にある石垣島の魅力とは?

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みなさん、こんにちは。未来テラスの山下です。

 

実は休暇を取って、石垣島(石垣市)に家族旅行に来ています。

しかし、東南アジアに台風襲来らしく、雨と風が・・・。

せっかく綺麗な海が目の前なのに・・・(笑)

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今回は、年間観光客数が120万人を超えた、石垣島(石垣市)についてお伝えします。

 

 

目次

 

石垣市とは?

 

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石垣市(いしがきし)は、沖縄県南部の八重山列島にある市です。

石垣市は、沖縄県では沖縄島と西表島に次ぐ3番目に大きな石垣島と、尖閣諸島があります。しかし、尖閣列島は現在は無人島で、実質的には一島一市です。

 

石垣市の人口は?

石垣市の人口は、2017年9月時点で49,244人です。

この数年、高い出生率による自然増と移住者等による社会増とがあいまって、人口は微増しています。

 

石垣市の気候は?

石垣市の平均最高気温は26.88度、平均最低気温は22.17度と温暖で、年間を通じて式の明確な区別がなく、温暖多湿です。

石垣市の産業は?

 

石垣市に本社を置く主な企業は下記の通りです。

・石垣島製糖
・石垣の塩
・請福酒造
・高嶺酒造所
・平田観光
・宮平観光
・八重泉酒造
・琉球真珠

また、石垣市は観光客も多く、観光業が盛んです。

石垣市によると、2015年時点の観光客数は1,106,320人、石垣市のホームページによれば2016年には120万人を超えたそうです。

スポーツ

石垣島では、温暖な気候もあり、オリンピックやプロスポーツの合宿が毎年行われています。

 

・トライアスロンワールドカップ
・千葉ロッテマリーンズ合宿
・アテネオリンピックサッカー日本代表・サッカーU-22日本代表・なでしこジャパン合宿
・ジェフユナイテッド市原千葉・ガンバ大阪・FC東京・アビスパ福岡・宗像サニックス合宿
・日本陸上競技連盟・日本身体障害者陸上競技・パラリンピック日本代表(陸上)・千葉競輪合宿
・【野球】大東文化・共栄大・慶應義塾大・横浜隼人高・一関学院・稚内大谷高
・【陸上】東洋大・筑波大・早稲田大・中京大・福岡大
・【アーチェリー】日本体育大学

 上記のようなスポーツで合宿が実施されています。

 

まとめ

いかがでしたか。というか、情報が少なくてすいません・・・。

本来は、石垣島の綺麗な海の写真を撮って、アップしようと思ったのですが、東南アジアに来ている台風の影響で、風も雨も強い状況です・・・(笑)

これから3泊する予定ですが、雨が続く予報です・・・。

おまけに、泊まった宿泊施設も通信環境が悪く、ブログを書くには厳しいので、明日から3日間はおやすみするかもしれません。

さておき、とにかく石垣島のレポートは近日中にアップしたいと思います。

今回は以上です。

 

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不動産賃貸経営で失敗するローンとサブリース、立地の3つのポイント

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今回は、不動産賃貸経営で失敗するローンとサブリース、立地の3つのポイントについてお伝えします。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)


 

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1.不動産賃貸経営とは?


不動産賃貸経営とは、不動産オーナーが借家人に賃貸することで家賃収入を得る大家業のことです。

居住用の不動産賃貸経営だと、1戸ごとの分譲マンション、4~8戸程度のアパート、数十戸単位の賃貸ビルや賃貸マンションなどの種類があり、その他、事業用(ビジネス用)のオフィスビル、テンポが入居しているテナントビルや倉庫などもあります。

また、不動産の家賃収入や相続対策を目的とした個人の不動産投資家は年々、増加傾向にあります。

元々、大家業を専門にされる大家さんは、ご自分で家賃の回収から清掃、入居募集までされていましたが、今では不動産会社以外の場合では、ほとんどの場合、不動産会社に不動産管理を家賃収入の5%程度で依頼しているケースが多いです。

他では、ここ数年の事例では、airbnbをはじめとした「民泊」の例があり、不動産オーナーから借りた居住用不動産を、民泊で国内や国外の旅行者に転貸するパターンです。

外国人旅行者(インバウンド)需要でホテルが足らなかったこともあり、大いに需要がありましたが、従来のホテルや旅館などのいわゆる旅館業法に関連する事業者からの反対や規制がなかったこともあり、住宅宿泊事業法(民泊新報)が2018年6月15日に施行されることが決まり、規制が入ることとなりました。

 

2.不動産賃貸経営で失敗する3つのポイントとは?


不動産賃貸経営で失敗する3つのポイントを解説していきます。

2-1.不動産賃貸経営のローンの問題とは?

不動産賃貸経営のローンの問題とは、木造アパートでも35年ローンがつくケースがあり、35年払いつまり、420回払いなので月々の返済は少ないため、投資利回りが良いと勘違いされてる方が多いということです。

解説すると、毎月の家賃が65万円、不動産管理費や共用部電気代・水道代、固定資産税、火災保険、EVや設備のメンテナンス費用、原状回復費用の積立などが毎月25万円だとすると、オーナー業の収支は+40万円、アパート購入時の借入が8,000万円、35年で金利2.0%の元利金等の場合、返済が毎月26.5万円程度になり、手残りが13.5万円程度になります。

この時点で年間160万円程度の手残りがあるからやってよかったと思う人なら、不動産投資はしない方が良いと思います。

理由は、単身用とファミリー用のアパートでも入退去サイクルが違います(一般的に単身の方が入退去サイクルが早いです)が、新築当初から5年から10年くらいは建物が新しいので、家賃も入退去の際に急激に下げる必要はありませんが、年々家賃は下がります。

そして、入退去がある以上、稼働率は100%ではないので、想定通り家賃は入りません。

もっと言えば、もしそのアパートで事故があったら、同じ家賃では到底貸せないので、どんどん家賃は下がります。

つまり、不確定要素が十分にあるのが、不動産投資であるため、手持ち資金に余裕がないと、アクシデントに対応できないのと、不動産売却して完済できるなら良いですが、土地が急激に上がるなどがない限り、大体の場合は購入時の金額では売却できません。

この数年過熱気味だった不動産投資に対して、金融庁から金融機関に不動産投資について、過剰融資を控えるように通達があり、現在では何でもかんでも融資がでる状態ではなくなりました。

それはそれで、当たり前のことだと思うので逆に良かったと個人的には思います。


2-2.不動産賃貸経営のサブリースの問題とは?

不動産賃貸経営のサブリースの問題とは、新築アパートの場合、アパートを建設する会社が35年一括借上とか、空室リスクを避けるため、サブリース(借上)を勧めてくることがあります。

よっぽど、立地が悪いとか、人口が激減中とか、家賃設定が相場より高すぎるとかでない限り、あまりお勧めできません。

なぜなら、むざむざ大家として一番儲かる新築の時にわざわざ保険は必要なく、利益を搾取されるだけです。

むしろ、新築でサブリースをつけないような立地で賃貸経営したら失敗したも同然です。


2-3.不動産賃貸経営の立地の問題とは?

不動産賃貸経営の立地の問題とは、最近よくあるのですが、ある有名アパート会社などでアパートを新築で購入したが、家から遠いとか、圏外だからとかの理由で現地を見ずに購入される方が多いです。

そして、そういう方は人口が数年でどうなっているのか、何の産業があるのか、人口年齢比率など全く調べもしてません。

今までの相談経験からいうと、そういう方が失敗されているケースが多いです。

プロでも、不動産購入前には現地や役所などで不動産調査をします。

一般の方が、そういう姿勢で不動産投資をすると、運がついてない限り、騙されるか、失敗します。

はっきり言いますが、それは不動産投資ではなく、ただの投機(不確実だが当たれば利益の大きい事をねらってする行為)です。

高額な不動産投資で慎重にするところはしないと、ご自身だけでなく、ご家族が路頭に迷うことになります。

 

3.まとめ


個人的な意見ですが、不動産投資自体は悪いことではありませんし、資産形成することは将来、年金が少なくなったり、無くなったりする可能性を考えると、当然の備えだと思います。

しかし、初めて不動産投資をする方が、1億円近い借入をして実施するのは、賛成できません。

例えば、ペーパードライバーが3,000万円するフェラーリに乗るようなものです。(笑)

不動産投資を失敗しないためにも、きちんとポイントを押さえ、入居者はお客様だと思って、その人達が快適に暮らせるようなものに投資するべきです。

居住用の不動産投資なら、住むためにお客様が利用するので、駅やバス停などのアクセス、買い物施設、学校区など、ご自分の家探しで気になることに加え、人口の増減、働く人が多い大きな企業の有無などは事前に調べて下さい。

皆様の不動産投資や不動産売買が成功することをお祈りしております。

 

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不動産相続の落とし穴!不動産投資の相続対策でよくある3つの失敗

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今回は、不動産相続、不動産投資の相続対策でよくある失敗についてお伝えします。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)

 

 

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1.相続対策とは?

 

相続対策とは、相続が発生(被相続人の死亡)する前に相続税や贈与税の節税対策、相続時の納税資金準備、円滑に遺産分割するための準備を実施することです。

よく耳にされる終活も相続対策の一環といえるでしょう。

相続対策は大きく分けると、下記の3つに分けられます。

 

1-1.相続税と贈与税の節税対策

相続税と贈与税の節税対策とは、相続が発生した時、相続人達に多額の納税がないように、相続発生前に対策しておくことです。

別のブログで詳細は解説しますが、贈与税の基礎控除枠(年間110万円までの贈与)の活用、配偶者控除(居住用の不動産取得のための贈与は、2,000万円まで贈与税が非課税)の活用、小規模宅地の活用(相続した宅地の評価額を抑える方法)、賃貸不動産を利用した活用(相続した土地の評価額を抑える方法)、養子縁組による非課税枠の増加(法定相続人増加による相続税の基礎控除、生命保険の非課税枠の増加)、生命保険の相続税非課税枠の活用、死亡退職金の活用などがあります。

 

1-2.相続時の納税資金準備

相続時の納税資金準備とは、相続発生時から10ヶ月までに原則納税のため、あまり時間がないので、生前から準備しておく必要があります。

ですから、生前に分けにくく、現金化しにくい資産を現金化しておくことは有効です。

相続が発生すると、被相続人(親などの亡くなった方)の葬儀や法事、役所への手続き、相続人間での遺産分割協議などたくさんのやることが出てきます。

しかし、相続人の方達は、皆さん生活があり、お仕事や家庭の仕事もあると思います。

ですから、相続予定の財産をエンディングノートなどにまとめ、分けにくい、現金化しにくい不動産や美術品、貴金属などを売却して現金化しておくことは有効です。

 

1-3.円滑に遺産分割するための準備

相続で円滑に遺産分割するには、被相続人の生前からエンディングノートなどに記載し、把握するなど終活を開始しておくと良いと思います。

また、相続の遺産分割で揉めないために必要なのは、普段からのコミュニケーションです。

ある程度、遺産分割案がまとまったら、予定相続人を集めて、話し合いでコミュニケーションを取っておくと揉めることは格段に少なくなります。

 

2.不動産相続、不動産投資の相続対策でよくある失敗とは?

 

不動産相続、不動産投資の相続対策でよくある失敗は、空室が多い場合、ローンが多い場合、相続人が多い場合があります。

2-1.空室が多い場合

親や被相続人になる方が不動産投資物件を所有していて、相続が発生する予定の場合、空室が多い場合は相続税が高くなることがあるので注意が必要です。

賃貸住宅とその敷地の相続税評価額は、以下のようなに求めます。

①賃貸住宅 固定資産税評価額×(1-0.3×賃貸割合)

②賃貸住宅の敷地 (路線価×土地面積)×(1-借地権割合×0.3×賃貸割合)

ズバリ言うと空室が多い賃貸住宅(アパートなど)は、相続税負担が多くなります。

なぜなら、満室や空室が少ないアパートなどと比較すると、相続時の賃貸割合が低くなり、相続税評価額が高くなるからです。

よって、空室が多い物件や建物が古い物件は、相続前に不動産売却や賃借人に立退き費用を払ってでも退去してもらうことも視野に入れた方が良い場合があります。

 

2-2.ローンが多い場合

相続は資産と負債を同時に引き継ぐので、ローンが多いと相続税の負担は確かに少なくなります。

しかし、相続後にアクシデントがあり、入居率が下がれば収入が減りますし、維持管理で高額なメンテナンス費用もかかります。

つまり、赤字経営になり、ローンが払えなくなることもあるでしょうし、もっと悲惨なのは、相続したけど外壁や屋根などの補修費用がなく、雨漏りしたり、見た目が古いので入居率が上がらないので収益もほとんどないけど、家賃収入があるので所得税の支払いだけ増加するのは、よくあるパターンです。注意して下さい。

 

2-3.相続人が多い場合

相続発生時に、相続人が多い場合は配偶者も多いということで、関係者が多いということです。

終活などをされている方もいらっしゃいますが、大事なのは、相続対策では相続になる資産と負債を明らかにし、どう分配するかをある程度決めて、それを親などの被相続人から皆に話してコミュニケーションをとっておくことが最も重要です。

 

3.まとめ

 

年金などあてにならない私たちのこれからの世代は、将来のことを考え、不動産投資や生命保険、投資などの資産運用は必要なことだと思います。

しかし、不動産投資に限らず、資産運用はリスクも伴うものです。

決して無理せず、自己責任でやれる範囲で、できれば相談できるパートナー(プロ)を見つけて、アドバイスをもらいながら、実施されることをお勧めします。

 

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ローン返済不能で肩代わり?ミサワホームの新築住宅取得サービス

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ミサワホームは住宅購入者が住宅ローンが返済不能になった時に肩代わりする、「かeせるオプション」というサービスを始めましたので解説していきます。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)

 

 

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※1 すでに債務不履行状態(ローンの延滞など)の場合、オプションの行使はできません。

※2 ローン返済完了後、対象住宅はJTIまたは、JTI指定の団体に給付されるため、権利の回復は出来ません。

※3 家と土地の権利回復には、この不足分などの清算が必要になり、万が一、JTIが解散した際には、権利は制度利用者に復帰し、清算金も発生しません。

1.かeせるオプションとは?

かeせるオプションとは、移住・住みかえ支援機構(以下JTI)のサービスを提携したミサワホームが導入したサービスで、住宅ローンの借入者が途中でローンの返済が出来なくなった場合に、土地と建物を引き渡せば、ローン返済が免除になります。

購入者が返済できなくなった住宅ローンは移住・住みかえ支援機構(JTI)が肩代わりし、残債を引き受ける代わりに引き継いだ住宅の賃料収入を住宅ローン返済に充てる仕組みになっています。

見方によっては、アメリカのノンリコースローンに近いサービスと言えるでしょう。


1-1.かeせるオプション利用条件とは?

かeせるオプションの利用には住宅を建築、または購入する際、住宅金融支援機構の35年固定金利(フラット35)の住宅ローン審査の承認が必要で、ローン申請はミサワホームの子会社であるミサワフィナンシャルサービスを通じて行うことが条件となっています。

また、制度の利用にはミサワホームと提携するJTIに長期優良住宅、またはこれに準じる長寿命住宅としての認定と、証明書発行が条件で、発行手数料5万円が必要になります。


1-2.ノンリコースローンとは?

ノンリコースローンとは、アメリカでは住宅ローンが返済出来なくなったら、手放せばそれ以上は支払う必要がないノンリコースローン(非遡及型融資)というローンが主流です。

つまり、「住まい」に貸すローンといえます。

しかし、日本では住宅ローンが払えなくなったら、抵当権がついているので、住宅ローン残債を返済しないと手放すことは出来ません。

つまり、日本では「人の信用」に貸すローンということで、未だにその名残が残っています。


1-3.アメリカと日本の住宅ローンの仕組みの違い

アメリカでは、住宅ローンは先述のノンリコースローンであり、住宅を担保にするのは同じです。

ただし、返済ができなくなると金融機関が差し押さえて競売で売却し、回収できなかった残債は銀行の「損金」で処理されます。

日本では、債務者がローンを支払えなくなった場合、差し押さえが入って競売になりますが、担保住宅を売却しても残債がある場合は、その支払い義務が残ります。

 

2.アメリカのノンリコースローンが普及した背景

アメリカのノンリコースローンが普及した背景は、1930年頃までは住宅ローンは5年ローンしかなく、1929年に世界恐慌があり、1932年に就任したF・ルーズベルト大統領の時に、長期の「20年住宅ローン」が始まりました。

結果として、人々の住宅所有が容易になり、ローン滞納があった場合の競売後、担保不足額請求を制限し、ローン証券化が進み、アメリカ不動産市場に世界中から資金が集まり、ノンリコースローンの考え方が普及しました。


2-1.住宅購入費用の住宅ローン割合

日本の場合は、住宅購入費用の100%が住宅ローンで出る場合が多いですが、アメリカの場合は住宅購入費用の100%融資の例外もありますが、約20%を頭金で80%を20年ローンとして融資するケースが多いです。


2-2.アメリカの住宅ローン審査の仕組み

アメリカでは、物件の売買価格が住宅マーケットから見て妥当かどうか、数年後に住宅ローンの滞納があり、競売で債務を回収できるかどうかを、金融機関自身が予測します。

その予測の正確性を担保するため、州の免許を受けたアプレイザル(査定業者)に査定を依頼します。

日本の不動産鑑定士同様、市場価格(日本でいう取引事例比較法)、更地から同じ広さの住宅建築にはいくらかかるか(原価法)、家賃から推定した価格(収益還元法)によって、市場価格を重要視しながら査定を実施します。

 

3.かeせるオプションは普及するのか?

かeせるオプションを始めたミサワホームは2017年度末までに7680戸の住宅受注を目指していたが、施工費の上昇などで戸建ての受注単価は年々高騰し、住宅大手の新規販売戸数は鈍化、市況の悪化で190戸減の7490戸に下方修正しているので、受注戸数の巻き返したい狙いがあると思います。


かeせるオプションのメリット

かeせるオプションのメリットは、転勤、高齢者の老人ホーム入居、長期入院などで住み替えが必要になっても、残った住宅ローンを気にしなくても済むので、幅広い選択肢を住宅購入者に提示し、需要を掘り起こしを目指しているようです。

また、今まで日本では国策で経済効果の高い新築住宅を推奨し、金融機関やメディアも建築後20年で建物の資産価値がゼロになることを前提として来ました。

その結果、返済期間が35年の住宅ローンを利用した購入者がメンテナンス状態にもよりますが、20年住んだ後に住宅を手放す場合、土地売却金額程度になるケースも少なくありませんでした。

かeセルオプションを使えばそうしたリスクを背負わなくても済み、積極的な戸建ての取得が可能になるのだが、心配もあります。

建物のメンテナンスや管理が悪かった場合は、リフォームなどの費用がかさんだり、建物老朽化や人口減少で賃料が予定より下回った場合は破綻しないのでしょうか?ちょっと心配です。

 

4.まとめ

かeせるオプションは、取り組みとして非常に面白いので今後も追いかけていきますが、気になるのは人口減少、高齢者増加、労働人口減少、建築コスト上昇が続く日本では、新築住宅の建築は今後伸びることはないでしょう。

よって、中古住宅でも利用できる仕組みにしたら非常に面白い取り組みだなと思います。

また、このかeせるオプションの運営主体であるJTIは、国交省のバックアップもあり、大学教授が代表理事、有名住宅メーカーなども会員となって応援している社団法人です。

今後も新しい取り組みにチャレンジしてほしいものです。

 

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相続や離婚、転勤、空き家など不動産売却の引越しで失敗しないコツ

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相続や離婚、転勤、空き家、介護施設へ入居、入院、買い替え(住み替え)など、人生のあらゆるシーンで引越しがありますが、今回は、知って得する引越しで失敗しないコツについてお伝えします。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)


 

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1.引越しするのはどんな時が多い?

引越しするのが多い場面は、人が移動する必要が発生した時です。

1-1.引越し理由はどんなものがあるの?

引越し理由には、新入学や卒業、入社、退社、転勤、転職、相続、離婚、買い替え(住み替え)、同居、別居、介護施設入居、入院など、様々な引越しされる理由があります。

 

2.引越しが多い時期は?

引越しが多い時期は、一般的には毎年10月~3月が多く、1~3月がピークになります。

賃貸仲介をメインにされている不動産会社さんでは、その時期は、お休み返上で遅くまで働かれるスタッフの方が多いです。

曜日でいうと、お休みの方が多い土日祝日に集中する傾向があります。

 

3.引越しで失敗しないポイント

それでは、引越しで失敗しないポイントをいくつかあげておきます。

3-1.引越し料金を下げるには?

引越し料金を下げるには、いくつかポイントがあります。


1.土日祝日、ピーク期は避ける

土日祝日が引越し代が高くなるので、可能であれば、休みの前日の平日に荷物だけ運んでもらうのも有効です。

また、ピーク時期の2月~3月は一年で最も高い時期になります。


2.引越し日がわかれば、早目に予約する

引越しの予約はどんどん埋まっていきます。

もし、引越日がいつでも大丈夫な方は、早目に大体の時期を伝え、引越し業者さんが空いている時期だと、帰りの便などで調整して、安くしてくれる場合があります。


3.いらない荷物は処分する(引越し荷物を減らす)

引越し代は、移動距離と引越しにかかる時間、必要な人数とトラックの大きさなどで変わります。

燃えるゴミなど、捨てれることが可能な荷物は早目に廃棄して減らし、自治体などが実施している粗大ゴミの処分が安い自治体であれば、利用されると良いと思います。


4.見積もり時に決定する

引越し代は、荷物の種類と量、引越し時期が決まっていれば、見積もりが可能です。

引越し代の見積もり担当の営業マンが訪問した時に、即決すれば安くしてくれる場合が多いです。


3-2.引越し業者はどこまでやってくれるの?

引越し業者に依頼できることは結構あり、エアコン撤去、エアコン取り付けはもちろん、Tv配線、ピアノ移設・調律、ハウスクリーニング、不用品買い取り・処分、インターネットや新聞・ホームセキュリティの申し込み、車の移送、最近では盗聴器発見サービスまで手配できる会社もあります。


3-3.リフォームや建て替えの際は?

自宅のリフォームや建て替えの際は、長期間家財・家電などを保管する必要がある場合があります。

その際は、引越し業者さんの倉庫にリフォームが終了するまで、自宅の建て替えが終了するまで、保管することが可能ですので、相談してみて下さい。


3-4.海外の引越しは?

最近は海外への転勤や、移住も増加しており、海外への引越し需要も増加してきています。

海外の引越し対応が可能な引越し業者さんは限られるので、前もって国や時期などをお電話などで対応可能かを事前相談されることをお勧めします。

 

4.まとめ

引越しは私自身も10回以上、経験があり随分引越しには詳しくなりました(笑)。

今回は引越しのポイントをご紹介しましたが、ガス会社や水道、電気、インターネットや住民票などの手続き、郵便局への転送手続き、各金融機関やカード会社などの住所変更手続きなど、手続きが結構あります。

引越しは直前になると、あれこれ抜けてることも多いので、事前の準備で、失敗も予算も随分と変わってきます。

早目、早目に準備して打合せしながら、住宅購入や、不動産売却と同じく計画的に実施されることをお勧めします。

 

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認知症患者も入居可能な地域密着型介護施設のグループホームとは?

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今回は、グループホームについてお伝えします。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)

 

 

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1.グループホームとは?

グループホームは地域密着型サービスの一つで、認知症高齢者を対象に少人数で共同生活をする施設です

認知症高齢者が住み慣れた地域で生活を続けられるようにすることがグループホームの目的です。

グループホームでは、認知症高齢者の生活援助と、自立支援サポートを実施し、共同生活を通じてリハビリテーションやレクリエーションを行いますが、医療ケアや自立生活ができない重度の要介護者への対応については、難しい側面もあります。

また、厚生労働省の発表によれば、2015年時点のグループホームは全国に1万3,003件、定員数は18万0,459人です。


1-1.グループホームの入居条件は?

グループホームの入居条件は、年齢が65歳以上、要支援2または要介護1以上の認知症患者である必要があります。

また、地域密着型サービスであることから、施設と同じ地域内に住民票があるのが条件の場合や、施設と同じ地域内に住民票を移してからの期間を条件としている自治体があるので、施設の入居検討をする際は、事前に問い合わせましょう。


1-2.グループホームの入居でかかる費用は?

グループホームの入居でかかる費用は、初期費用で入居一時金、保証金がかかるケースがあります。

入居一時金や保証金に関する公的な規則や基準はなく、施設により無料の施設から数100万円かかる施設もありますが、一般的にはおおよそ100万円くらいまでが多いです。

一般的な賃貸住宅を借りる際の敷金のようなものと考えるとわかりやすいかもしれません。

注意点は、退去時に返金されますが、入居期間で償却される施設もあるので、詳細は各施設にお問い合わせ下さい。


1-3.入居後の月額でかかる費用は?

入居後の月額でかかる費用は施設によって違い、介護サービス利用料、家賃、光熱費、食費などがかかります。

おおよその月額費用は施設の立地や条件、設備次第(おむつ代や散髪代、新聞・雑誌代などは別途かかります)ですが、地方や郊外で月額10~15万円程度、大都市は月額15~30万円程度になります。


2.グループホームの基準や設備、サービス内容は?

グループホームの施設基準や設備、サービス内容は下記の通りです。

2-1.グループホームの立地条件は?

まず、グループホームの立地条件は病院や入居型施設の敷地外にあり、利用者が家族や地域住民と交流を持つ機会が確保できる地域である必要があります。


2-2.グループホームの入居定員は?

グループホームの入居者定員は事業所全体で最低4人以上、1ユニットあたり5人~9人で、1つの施設に2ユニットまで設置可能です。

1居室の定員は1人、個室か準個室が基本で部屋の床面積は、収納設備等を除いて7.43平方メートル以上と定められています。


2-3.グループホームの基本的な設備は?

グループホームの基本的な設備は、キッチン、ダイニングルーム、トイレ、浴室、洗面、リハビリ・レクリエーションルーム、健康チェックルーム、洗濯室などが基本的に備わっています。施設内には、生活する部屋のほかに、入居者同士が交流できる公共スペースが設けられています。


2-4.グループホームのサービス内容は?

グループホームのサービス内容は、介護保険法第8条によって、入浴、排せつ、食事等の介護その他の日常生活の世話及び機能訓練を行うと定められています。

よって、認知症ケアが可能な介護職員とリハビリテーション、レクリエーションを行う職員が配置されています。

 

3.グループホームのメリット・デメリット

グループホームのメリットとデメリットは下記の通りです。

3-1.グループホームのメリットは?

グループホームのメリットは、①認知症高齢者の対象施設なので、認知症に強いです。認知症専門スタッフが常駐しているのも安心です。

②自宅のようなアットホームな空間で入居者や職員とコミュニケーションが取りやすいです。施設入居者は多くても18人以下の少人数なので、コミュニケーションが取りやすく、食堂や浴室など共同スペースもあります。

③居室は個室か準個室のため、ある程度はプライベート空間が確保できます。

④グループホームは市町村の介護保険法上の事業者指定を受けなければ開設できず、人員や設備基準を満たした事業所しか運営できないので安心できます。


グループホームのデメリットは?

グループホームのデメリットは、①医療ケアは医療施設に頼ることになります。グループホームは医療ケアには特化しておらず、医療・看護スタッフの配置は義務ではありません。

②地域密着施設で定員が少ないので、空きがないと、入居まで時間がかかることがあります。

③介護サービスを利用しながら、ある程度は自立して日常生活を送れることが利用条件のため、要介護度が上がりすぎると、退居しなくてはならない場合があります。

 

4.まとめ

地域密着型介護施設であるグループホームは、自宅で介護を受けたいニーズを満たすと同時に、認知症の方の介護をする施設です。

2025年には、認知症患者は700万人を超えるとも言われており、地域のコミュニティなどを通じて、皆で見守るといったことも今後は必要になってきています。

ご家族に高齢者の方がいらっしゃる場合、突然、介護に直面することも予想されます。

そういったときに少しでもこのブログがお役に立てば幸いです。

 

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新オレンジプランで注目の認知症カフェと認知症サポーターとは?

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2025年には認知症患者が700万人を超えると言われている中で注目される認知症カフェについてお伝えします。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)


 

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1.認知症カフェとは?

認知症カフェとは、厚生労働省によると、認知症の人とその家族、地域住民、ケアマネージャーや介護従事者、認知症サポーターなどの専門職、誰でも参加可能で、集える場所のことです。

イギリス、アメリカ、オランダのメモリーカフェ、アルツハイマーカフェなどをヒントに生まれ、2015年に厚生労働省の「新オレンジプラン」(認知症施策推進総合戦略)の戦略の一つになっています。


1-1.新オレンジプランとは?

厚生労働省が認知症の人の意思が尊重され、できる限り住み慣れた地域のよい環境で自分らしく暮らし続けることができる社会を実現するために、策定した計画を2012年9月公表のオレンジプラン(認知症施策推進5か年計画)といいます。

そのオレンジプランを改め、2015年1月に策定したものを新オレンジプラン(認知症施策推進総合戦略)といいます。


1-2.認知症カフェの目的とは?

認知症カフェの目的は、認知症の人とその家族、地域住民、介護専門職の方たちがお互いに交流を通じて、理解しあい、専門家による勉強会・講座、相談、正しい知識の普及や実態の共有など情報交換をしたりすることです。

認知症になると、外出するのがおっくうになったり、不安になったりして、家から外出しにくくなるため、地域での交流を通じて、地域社会が認知症のことを理解し、地域のつながりを深めて、皆で見守っていこうという取り組みになります。


1-3.全国の認知症カフェ数は?

全国の認知症カフェ数は、2015年10月時点で655箇所以上が確認され、現在も多数の市町村で設置されており、増加傾向にあります。

認知症カフェの運営母体は、NPO法人、社会福祉法人、市町村、認知症当事者やその家族、医療機関、民間企業などが病院施設や、民家、店舗などで運営しています。

 

1-4.認知症カフェの参加費は?

認知症カフェの参加費用は無料の場合もあり、ほとんどが2,000円程度までで、参加者の負担を減らし、参加ハードルを下げるために数百円に設定されている認知症カフェが多いので、運営費に苦労されているカフェも多くあります。


2.認知症サポーターとは?

認知症サポーターは、認知症について正しい知識をもち、認知症の人や家族を応援し、誰もが暮らしやすい地域を作って行くボランティアのことで、認知症サポーターキャラバンで実施されるキャラバン・メイトによる認知症サポーター養成講座を受講した方のことをいいます。

認知症サポーターには講座実施主体者を通じて、全国キャラバン・メイト連絡協議会より、ボランティアのシンボルグッズであるオレンジリングが授与されます。


2-1.キャラバン・メイトとは?

キャラバン・メイトは認知症サポーターを養成する講座を開催し、講師役を務める人のことで、キャラバン・メイトになるためには所定のキャラバン・メイト研修を受講し登録する必要があります。


2-2.認知症サポーター数、キャラバンメイト数は?

2017年9月末時点の認知症サポーターキャラバンの実施報告書によると、認知症サポーター数は9,252,463人、 キャラバン・メイト(講師)数は143,584人で、合計9,396,047人になります。

2025年には、認知症患者が700万人を超えるとも言われていますので、認知症サポーターが増加傾向にあることは素晴らしいと思います。

 

3.認知症カフェのメリット

認知症カフェのメリットは、認知症当事者やそのご家族に下記のようなことがあります。

 

3-1.認知症当事者における認知症カフェのメリット

・認知症カフェには認知症の専門家が多いので、認知症当事者の変化に気付きやすい。

・地域活動への参加で社会との接点・役割を持ち、外出目的や場所が出来ることで、引きこもり防止になる。

・同じ状況の仲間や、地域の認知症サポーターや支援者との出会いにより安心感を得られる。

・コミュニティによって、趣味や楽しみが出来、気兼ねなくおしゃべりができる。


3-2.ご家族における認知症カフェのメリット

・同じ立場の介護家族との出会いによって、孤独感からの解放、介護の工夫など情報交換できる。

・専門家から様々なサービスや介護知識を得られ、相談できる。


4.まとめ

新オレンジプランに沿って、どんどん増加する認知症カフェですが、運営が継続出来るように、国などが補助するかたちではなく、運営費を賄える施策が必要です。

どれだけ良い行いであっても、継続できなければ終わってしまいます。

よって、未来テラスでも実際に認知症カフェに行ってみて、運営者と参加者が自走できる仕組みを考えてみようと思います。

 

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所有者不明土地は20%超?相続土地、相続登記放置の3つの理由

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日本では、現在130万人以上が死亡し、相続が発生。空き家は2013年時点で820万戸以上でしたから、現在は1000万戸を超えている状況です。今回は、所有者不明土地が20%を超え、相続した不動産、相続土地、相続登記が放置される3つの理由についてお伝えします。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)


 

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1.所有者不明土地の広さは?

土地名義人が死亡した後も相続登記されず、所有者不明の土地が全国で広がっています。

所有者不明土地問題研究会の推計では、所有者が分からない可能性がある土地の総面積は、なんと九州全域よりも広い約410万ヘクタールに達するといいます。

一体、なぜこんなにも所有者不明土地が広がっているのでしょうか?

 

2.所有者不明土地が増加する原因は?

所有者不明土地が増加する原因を下記に記載します。

2-1.相続人が増えすぎて話し合いがまとまらない

相続が発生して、放置すると相続人の死亡によって、あっという間に相続人が増加します。

問題なのは、相続人が増加すればするほど、相続人間の関係が希薄になってくることです。

見たことも聞いたこともない親戚が突然現れたら、話し合いがより、まとまりにくくなります。

相続が発生したら、早目に遺産分割協議しましょう!


2-2.費用負担したくない、できない

相続した不動産を売るにしても、貸すにしても先に費用が発生することがあります。

数年間空き家になっていた不動産は、樹木や雑草も伸びていますし、売却するなら確定測量(隣地所有者と土地の境界同意書を交わした上でする測量)も必要になります。

建物があれば、被相続人(亡くなった方)の家具や衣服などの処分、設備などの故障や雨漏りなどの修理、利用できない状態の建物であれば建物解体もあります。

そういった不動産を売れる、貸せる状態にするために、発生する費用があれば、売れるか貸せるかわからないのに、お金を出したくないというのはよくある話です。


2-3.資産価値がない

そもそも、人口減少で近所は空き家ばかりで需要がなかったり、売ることも貸すことも難しい不動産の相続も当然あります。

そういった場合は、費用をかけてまで相続人が動かないケースがよくあります。


2-4.外国人所有者の相続

日本の不動産所有者である外国人所有者が海外で死亡し、相続人が相続登記などの手続きがあっても、やり方がわからない、日本に行ったこともない、そもそも被相続人(亡くなった方)が日本に不動産所有していたことを知らないケースなども当然あるでしょう。

こういった場合には相続税の課税はもちろん、固定資産税の課税も回収できなくなる可能性があります。ここからは予想ですが、そういった不動産が競売や公売で出て来る日もそう遠くないかもしれません。

 

3.どんな相続不動産が放置されているのか?

相続不動産は下記のようなものがあります。

3-1.再建築ができない土地

土地に建物を建てる際は、建築基準法の建築確認(法的に問題ないかのチェック)が必要ですが、そもそも建物が建てられない土地の場合もあります。

都市計画法で定める市街化調整区域では、計画的な都市づくりや優良な田園の保全の観点から、原則として建物を建てることを制限しています。

また、建築基準法で道路幅が4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと、そもそも建物は建てられません。

こういった土地は、近隣の方が借りるか、購入してくれないとなかなか貸すのも売却も難しいです。


3-2.建築基準法違反の建物がある物件

住居などの建物がある場合で、増築によって容積率、建ぺい率オーバーなどのケースで建築基準法違反になっている建物がある場合、買主が住宅ローンを使えないので、現金購入者にしか売買できません。

こうした場合、貸せれば良いですが、建物内の残存物の処分、クロスや畳の交換、ハウスクリーニングなどの費用が発生します。

また、建築基準法などの法律は年々、改正されているので築年数が古い建物や土地などの不動産売却は注意が必要です。


3-3.リゾートマンション、別荘地

昔は、リゾートマンションや別荘を所有することがステータスだったものです。

しかし、現在はそういった別荘などは需要が減り、高く売却することが困難になって来ています。

その当時に高額で購入したものが、安くしか売れないので手放さず、相続になった時は相続人も維持管理コストが高いので、安くても良いから手放したい相続人が多いです。


3-4.需要がない、売れない、貸せない物件

山や畑、島の一部などが相続になる場合もありますが、利用したい人が限られるものは売りにくく、貸しにくいものです。

また需要がない場所では、住宅であっても借りる人、購入する人が少なく、市町村に寄付しようにも管理費がかかるので受け取らない場合があり、相続後に放置されることが多いです。

 

4.まとめ

今後日本では相続は増加し、所有者不明土地はますます増加すると思われます。

所有者不明土地は相続税はもちろん、固定資産税も徴収できないので、税金の延滞により差押が入り、競売や公売になるケースは出てくると思います。

そんなことになる前に、国や市町村に返還したら税金を優遇するなどの制度を作ったらどうでしょうか。

土地はまとまれば利用価値が出て来ますし、企業を誘致したり、畑などもまとまれば大規模な農業も可能になります。

最後に、相続が発生したら、きちんと相続人で話し合って、早目に相続手続きや遺産分割協議、不動産登記、不動産売却などの手続きをしましょう!相続は揉めずにスムーズに解決するのが一番です。

 

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二次相続で相続税12倍!平均寿命で配偶者控除、相続対策を考える

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日本の平均寿命は毎年伸びており、世界第二位の長寿国です。今回は、知らないと相続税がなんと12倍になることもある二次相続の相続税についてお伝えします。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)


 

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1.日本の平均寿命は?

厚生労働省のデータによると、日本の2017年の平均寿命は男女ともに世界第二位で、女性が87.14歳、男性が80.98歳となっています。

女性の平均寿命から男性の平均寿命を引くと、6.16歳。つまり、父親の方が早く亡くなるご家庭が多く、10年ぐらいで母親とお子様が相続される二次相続が発生するご家族が未来テラスでも一番多いです。

 

2.二次相続とは

二次相続とは、ひとことで言うと、同じ家族で2回目の相続があることをいいます。

父が死亡した際に始まる通常の遺産相続(一次相続)を行った後に残された母も死亡したケースで、子供だけで行われる母の相続が二次相続にあたります。

残された子供が本当の意味で遺産相続を完了させるには、この一次相続と二次相続の両方を経験しなくてはいけないことになります。

 

3.知らないと大損する二次相続の相続税対策

二次相続の相続税対策とは、配偶者の相続税額の税額控除を利用するかどうかで相続税額が変わってくるということです。


配偶者の相続税額の税額控除とは?

配偶者の相続税額の税額控除は、一般的には相続税の配偶者控除といわれますが、わかりやすくいうと配偶者が取得した相続財産のうち1億6000万円または法定相続分相当額のどちらか高い方が税控除できるという制度です。

つまり、父親の配偶者である母親が相続する場合は、遺産分割や遺贈(被相続人が遺言書を書くことによって遺言で相続人へ相続財産を与える行為のこと)によって、実際に取得した正味の遺産額が、1億6000万円または配偶者の法定相続分相当額のどちらか高い金額までは相続税はかかりません。

一見すると、すごい相続税対策になるように思いますが、怖いのは二次相続における相続税です。

例えば、父親が亡くなった場合い、母親がすべての財産を相続し、配偶者の相続税額の税額控除を利用し、すべての財産を相続し、相続税を0円になったとします。

数年後に母親が亡くなった時の相続税では、父親の財産と母親の財産の合計に相続税が課税され、大幅に相続税が増加することがあるのです。


下記に例をあげます。借金などの負債や、算出しない控除はないものとします。

父親の財産を4800万円、母親の財産を4800万円とします。子供は二人でAさんとBさんとします。


例1.父親が亡くなった際に、母親が4800万円を全て相続すると、一次相続税は0円です。

 ↓

母親の財産が9600万円になります。

 ↓

母親が亡くなった際に、子であるAとBが9600万円を半分ずつ相続すると、二次相続税は710万円

 ↓

一次相続税0円 + 二次相続税710万円 = 母親とAとBの合計相続税額は710万円

 

例2.父親が亡くなった際に、母親は相続しない。AとBが4800万円を半分ずつ相続すると、一次相続税は0円です。

 ↓

母親の財産は4800万円のままです。

 ↓

母親が亡くなった際に、子であるAとBが4800万円を半分ずつ相続すると、二次相続税は60万円

 ↓

一次相続税0円 + 二次相続税60万円 = 母親とAとBの合計相続税額は60万円

 

なんと約12倍の差です!


4.まとめ

知ってるか知らないか、知ってるつもりか理解して使えるかというと、「12倍の差」が出るということです。

また、こういった控除は実はたくさんあり、日本の相続税は複雑なため、相続ケースによって使い分けが必要になります。

よって、相続は被相続人、相続人、資産(不動産や預貯金等)、負債の状況が同じことはまずありません。

ただ、一つ言えることは、相続対策は被相続人(亡くなった方)が生前、元気で意思判断ができる時にしかできないということです。

だからこそ、終活や相続対策が重要であり、選択肢がある時に私たち未来テラスへご相談ください。

このブログを読んで不安になった方は、できるだけ早く「相続税」の試算を実施し、ご家族の相続における現状を知ることから始めることが重要になります。

そして、次に大事なのは「相続、終活に強い専門家」に相談することが重要です。

相続、終活は相続税だけのことではありません。揉めずにスムーズに行うことが最も重要です。

相続が発生したばっかりに、ご家族が争うようなことがあっては、被相続人である親や親族は誰も喜びません。

未来テラスでは、不動産関連と相続、終活、介護全般を担当し、法律関係は弁護士、司法書士、相続税や贈与税などの税金は税理士、介護関連は医療機関や介護施設、ケアマネージャー、相続税対策は保険会社や金融機関とも連携して相続対策を実施しております。安心してご相談ください。

 

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不動産売却の税金は高い?安い?節税のための基礎知識①

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不動産売却時のよくある失敗の1つに、予期していない不動産売却の税金があります。不動産売却の税金は、場合によっては、かなり高額になることもあるので、ざっくりでも事前に把握しておけば失敗はかなり少なくなります。しかし、不動産売却の税金は専門用語が多く、毎年新しい制度ができるので、理解しづらいものです。今回は、不動産売却、税金が初めての方でもおおよその額を把握することを目標に、3部に分けて、基礎知識と節税のために必要な特例、事例を挙げて解説していきます。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)

 

 

不動産売却の流れと税金の発生時期

1.不動産売却に関係する税金とは?

不動産売却に関係する税金は印紙税、不動産譲渡所得税、住民税、固定資産税・都市計画税の精算などがあります。

上の図にあるように、不動産売買契約時に印紙税、不動産決済(引渡し)時に固定資産税・都市計画税の精算、確定申告時に譲渡所得税、確定申告終了後に住民税の各時期に税金が発生します。

不動産売却の税金はパート1からパート3までで解説していきますが、印紙税と固定資産税・都市計画税の精算までをパート1、不動産譲渡所得税と住民税をパート2、パート3で不動産売却の税金の各控除や特例について解説していきます。

 

2.印紙税とは?

印紙税(いんしぜい)とは、印紙税法(昭和42年5月31日法律第23号)に基づき、課税文書に対して課される税金のことです。

2-1.課税文書とは?

不動産売買でいうと、不動産売買契約書や仲介手数料などを支払って受け取る領収書などがあります。

不動産売買契約書は通常、売主と買主が各自一通ずつ所有する不動産売買契約書に郵便局などで購入した収入印紙を貼り、使い回しができないように、上から捺印するのが一般的です。

2015年4月1日から2018年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は、上の表のように軽減措置が適用されます。軽減措置が延長されれば、期限までの不動産売買契約書には、この軽減措置が適用されることになります。尚、税率は変動する可能性があるので、最新情報は国税庁webサイトにて確認するようにして下さい。

現在は、一般的な5,000万円までの不動産売買における印紙税は、軽減税率適用で1万円になっています。

 

3.固定資産税・都市計画税の精算とは?

固定資産税・都市計画税の精算について見ていきますが、まず、固定資産税と都市計画税を解説します。

 

3-1.固定資産税とは?

固定資産税(こていしさんぜい)とは、毎年1月1日時点で固定資産(土地や建物などの不動産)の所有者に課税される市町村などの地方自治体が賦課する税金(地方税)です。

また、基本的に固定資産税の計算方法は、課税標準額に1.4%をかけた金額になります。

 

3-2.都市計画税とは?

都市計画税(としけいかくぜい)とは、毎年1月1日時点で、市町村(特別区を含む)が、都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充当するため、都市計画区域内にある土地・家屋に対して、その所有者に課税する市町村税です。

基本的には、都市計画がない(都市計画区域がない)市町村では、課税されません。つまり、あまり田舎な場所には都市計画税はありません。(笑)

また、基本的に都市計画税の計算方法は、課税標準額に0.3%(市町村による。0.3%が上限)をかけた金額になります。

 

3-3.固定資産税・都市計画税の精算とは?

固定資産税・都市計画税は先述のように、1月1日時点の所有者に対し課税されますが、中古住宅の取引においては売主がその年の税金を払っているので引渡し時点でその精算をすることになります。

一般的に不動産取引の慣行では、精算日の起算日を東日本では1月1日、西日本では4月1日として、売主・買主それぞれの負担額を納税通知書の年税額を日割りで按分して精算します。

固定資産税・都市計画税の精算における注意点は下記の通りです。

納税通知書は、4月頃にその年の1月1日の所有者である売主に送られてくるため、1月~4月頃の決済(引渡し)においては、下記のどちらかの方法で精算します。

(A)納税通知書が届いたら、買主に渡して払ってもらう。(ただし、納税義務者は売主なので、買主が払わなかった場合に問題になる)

(B)前年度の税額をもとに精算して再精算しない。(翌年度分がある場合は、前年度分を決済時に買主が売主に払う。) という2つの方法があり、どちらの方法で精算するのを売買契約時に売主・買主間で予め取り決めておきます。

 

4.まとめ

今回は、不動産売却における印紙税、固定資産税・都市計画税の精算についてお伝えしました。

印紙税と固定資産税・都市計画税の精算は不動産売買の取引で重要になってきます。

次回のパート2では、不動産売却の税金では一番影響がある譲渡所得税、住民税、パート3では不動産売却にかかる税金で手残りに影響が出やすい特例や控除についてお伝えします。

 

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不動産売却の譲渡所得税と住民税は最重要!節税の基礎知識②

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不動産売却時のよくある失敗の1つに、予期していない不動産売却の税金があります。不動産売却の税金は、場合によっては、かなり高額になることもあるので、ざっくりでも事前に把握しておけば失敗はかなり少なくなります。しかし、不動産売却の税金は専門用語が多く、毎年新しい制度ができるので、理解しづらいものです。今回は、不動産売却で非常に重要な譲渡所得税、住民税を解説していきます。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)

 

 

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1.不動産売却の譲渡所得税と住民税とは?

不動産売却の譲渡所得税、住民税は、不動産売却で利益が出たら払う税金です。

つまり、不動産売却価格が不動産購入価格より安い時など、不動産売却で損した場合には不動産譲渡所得税、住民税は払う必要がありません。

不動産売却の譲渡所得税と住民税は、不動産売買の利益である譲渡所得に課される税金です。よって、譲渡所得税と住民税の算出には譲渡所得によって大きな差が出ることになります。また、売却不動産の所有期間によって税率が変わるため、「3.短期譲渡所得と長期譲渡所得」で説明します。

不動産売却の税金の中でも、譲渡所得税と住民税は高額かつ、不動産売却後の資金計画に大きな影響を与えますので、しっかり解説していきます。

 

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1-1.譲渡所得と課税譲渡所得とは?

譲渡所得とは、不動産売却金額(譲渡価額)から、不動産購入金額(取得費)と仲介手数料や印紙代などの売却時に発生した諸費用(譲渡費用)を差し引きした金額になります。

 

1-2.譲渡価額とは?

譲渡価額とは、不動産売却金額と固定資産税・都市計画税精算金を足したものです。下にリンクのあるブログのパート1で解説していますので、ご参照ください。

 

1-3.取得費とは?

取得費は、不動産購入金額と仲介手数料や印紙代、不動産登記費用など不動産購入にかかった費用を足したものです。不動産売買契約書が紛失していたり、費用では領収書などがないと不明扱いになり、不動産売却金額の5%になります。また、建物がある場合は、減価償却が必要になります。ちょっとややこしいですが、次の「2.譲渡所得の減価償却費の求め方」で解説します。

 

1-4.譲渡費用とは?

譲渡費用とは、不動産を売却した時に仲介手数料や印紙代などかかった費用のことです。

よって、譲渡所得とは、不動産の譲渡価額から取得費(不動産購入金額とその経費)と譲渡費用(不動産売却にかかった費用)を差し引いた利益または損失のことと理解してください。

 

建造別法定耐用年数一覧表

2.譲渡所得の減価償却費の求め方

譲渡所得の算出に必要な建物の取得費は、建物購入価格(新築の場合、請負契約書の金額等)から減価償却費を引くことで求めます。

 

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2-1.減価償却費とは?

減価償却費とは、時間の経過で目減りした価値を差し引いた金額になります。

また、減価償却費は不動産では建物にのみ適用されます。なぜなら、土地は時間の経過で価値が目減りしないからです。例えば、20年間居住した家では、時間の経過とともに、新築の家より価値が下がるということです。不動産購入費からその下がった価値を引くと、「1-3.取得費」となります。

減価償却費は、定められた償却率と計算式によって計算します。築年数が経過すればするほど、減価償却費が大きくなるので、課税譲渡価額の計算をするときは、譲渡所得に大きな影響を与えるので、忘れずにしましょう。

居住用の建物の減価償却費計算は、下記のようになります。

たとえば、新築で購入した4,000万円の木造建築が築15年になった場合、下計算式で減価償却費を算出します。 減価償却費=4,000万円×0.9×0.031×15年=1,674万円

つまり、取得費は購入価格4,000万円-1,674万円=2,326万円となります。

 

3.短期譲渡所得と長期譲渡所得とは?

ここまでご説明して来ましたが、下記の税率をかけると、やっと譲渡所得税と住民税の税額がわかります。この税率は一定ではなく、不動産の所有期間によって変わります。また、2013年1月1日〜2037年12月31日までは復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せになっており、下記の通りとなります。

 

3-1.短期譲渡所得とは?

短期譲渡所得とは、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり、税率は復興特別所得税込みで39.63%(所得税30%×復興特別所得税2.1%=30.63%+住民税9%)になります。

 

3-2.長期譲渡所得とは?

長期譲渡所得とは、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得となり、税率は復興特別所得税込みで20.315%(所得税15%×復興特別所得税2.1%=15.315%+住民税5%)になります。

短期譲渡所得になるか、長期譲渡所得になるかのポイントは下記の通りです。

不動産購入後にお正月を6回以上迎えていたら長期譲渡所得になります。

②贈与と相続で取得した場合は、前所有者(贈与した人と相続された人)の不動産取得日を引き継ぐことができます。

 

3-3.サラリーマンでも確定申告がいるの?

不動産売却における譲渡所得税と住民税は分離課税といって、給与所得などと分けて課される税金です。

よって、分離課税となる不動産譲渡による損益は、他の所得と通算または、相殺することはできなくなっています。ですから、サラリーマンの場合でも、不動産譲渡により売却益が出て税金が発生する場合、会社の年末調整とは別に確定申告をする必要がありますから、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日までにしましょう。

 

4.まとめ

今回は、不動産売却における譲渡所得税と住民税についてお伝えしました。

今回のポイントは、下記の通りです。

①不動産売却して利益がでなければ、譲渡所得税と住民税は払わなくて良い。

②取得費を計算するときは、建物の購入価格から減価償却費を差し引く。

③短期譲渡所得は所有期間5年以下、長期譲渡所得は5年超で税率が大幅に変わる。

次回のパート3では、不動産売却にかかる税金で手残りに影響が出やすい特例や控除についてお伝えします。

 

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不動産売却の税金が激減する特別控除と特例!節税の基礎知識③

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不動産売却の税金には、居住用の不動産売却、事業用の不動産売却、買い替え、空き家の売却などの不動産売却にかかる税金の特例や控除がたくさんあります。今回は、不動産売却にかかる税金に多大な影響を与える特例と控除についてお伝えします。

 

目次(下記項目をクリックすると移動します)


 

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1.よく使われる不動産売却の税金の特例と控除とは?

よく使われる不動産売却の税金の特例や控除には下記のようなものがあります。

・居住用財産売却の3000万円特別控除

・相続した空き家売却の3000万円特別控除

・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

・特定の居住用財産の買い替え特例

 

2.不動産売却の税金の特例と控除解説

それでは、よく使われる不動産売却の税金の特例と控除を解説していきます。


2-1.居住用財産売却の3000万円特別控除

居住用財産とは、実際に住んでいるマイホームのことで、居住用財産を売却した場合、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例です。

一番利用される方が多い控除で、不動産売却時の税負担を軽くする特別控除ですので、しっかり覚えておいて下さい。

ポイントは下記の通りです。

①住宅ローン控除と併用できません。買い替え(住み替え)の方は注意が必要です。

②転居してから3年後の12月31日までに、戸建やマンションなどの居住していた家屋と土地を売却する方が対象で、この期間内に賃貸、または事業用で利用していても大丈夫です。

③災害などで居住していた家屋が滅失した場合は、災害があった日から3年を経過する12月31日までに、その敷地だけを売却しても対象になります。

④転居後に建物を解体した場合は、転居して3年後の12月31日までか、解体後1年以内か早い方までに不動産売却すれば特例の対象になりますが、解体後に敷地を賃貸したり、事業で利用すると特例の適用が受けられなくなります。

⑤特定の親族(配偶者、親・子・孫などの直系血族、生計を一にする親族、売却後にその住宅に居住する親族)や同族会社(本人、配偶者、直径血族や生計を一にする親族が主宰する同族会社)への売却は特別控除の適用になりません。

⑥居住用財産の特例は3年に1度だけしか適用されません。譲渡の日は、原則として引渡した日ですが、契約した日を譲渡の日とすることができます。

 

2-2.相続した空き家売却の3000万円特別控除

相続した空き家売却の3000万円特別控除とは、相続した空き家を家屋の取り壊し(解体)もしくは耐震リフォーム後に売却する場合、マイホームと同様に3000万円の特別控除を受けられるというものです。

相続した空き家売却の特別控除は、空き家の放置による周辺の生活環境への悪影響を防止するとともに空き家の有効活用を促進するため、空き家発生の最大の要因である「相続」によって取得した古い空き家の売却について、一定要件を満たせば、「2-1.居住用財産売却の3,000万円特別控除」が適用されるというものです。

下記が適用の要件です。

①適用期間は平成28年4月1日~平成31年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡(売却)したものに限られます。すでに相続が発生している場合には、平成25年1月2日以後の相続から適用となります。

②相続人(売却する人)の要件は、相続または遺贈(死因贈与を含む)により取得した相続人であること

③家屋の要件は以下の通りです。

(1)相続の開始直前において被相続人が一人で住んでいた住宅であること

(2)旧耐震基準の昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

(3)分譲マンションはNG

(4)相続してから譲渡(売却)の時まで事業や賃貸、居住で使用されていないこと

④特例の対象となる不動産売却は、以下の要件があります。

(1)土地建物の売却代金が1億円以下

(2)戸建売却の際は新耐震基準を満たす(耐震補強)ようにリフォームされていること。(耐震適合証明書取得)

(3)土地売却の際は建物解体後、更地になった土地

⑤手続き

相続した空き家売却の3,000万円特別控除は、確定申告時に下記の書類の添付が必要です。

(1)譲渡所得金額の計算に関する明細書(作成し、確定申告書に添付)

(2)登記事項証明書等(取得先:法務局)

(3)売買契約書の写し(取得先:売主)

(4)被相続人居住用家屋等確認書(取得先:市区町村)

(5)戸建の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し(取得先:建築士)

 

3.不動産売却の税金控除の計算例

2パターンのよくある事例で、不動産売却した場合に控除がある場合と控除がない場合の譲渡所得税と住民税を計算してみましょう。

新築マンションを購入して居住していた場合を想定しています。居住期間が10年超になると、次回のブログで紹介する軽減税率の特例が使えるので、今回は10年ちょうどで超えないことにします。

税額を計算するために、まずは「譲渡価額」「取得費」「譲渡費用」「譲渡所得」を出していきましょう。


3-1.居住用財産売却の3,000万円特別控除がある場合

譲渡価額=売却価格4,000万円+固定資産税清算金10万円=4,010万円

減価償却費=建物の購入価格1,900万円×0.9×0.015×10=256.5万円

取得費=土地の購入価格1,900万円+建物の購入価格1,900万円-減価償却費256.5万円=3,543.5万円

仲介手数料=(売却価格4,000万円×3%+6万円)×1.08(消費税)=136万800円

売却想定価格4,000万円より印紙税=1万円

譲渡費用=仲介手数料136万800円+印紙税1万円=137万800円

譲渡所得=譲渡価額4,010万円-取得費3,543.5万円-譲渡費用137万800円=329万4,200円

次に課税譲渡所得を計算します。この場合、居住していたマイホームを売却するため、居住用財産の3,000万円特別控除が受けられます。

上記を踏まえて、課税譲渡所得を計算してみましょう。

譲渡所得は329万4,200円なので、居住用財産の特別控除3,000万円なので全額控除、控除額は329万4,200円です。

課税譲渡所得=譲渡所得329万4,200円-特別控除329万4,200円=0円

課税譲渡所得がプラスになっていないので、この場合は20.315%の税率をかけるまでもなく、税金が発生しません。この事例だと、居住用の住宅を売却した時の譲渡所得税と住民税は【0円】です。

次に、先ほどのマンションが、住まなくなって4年経過した場合はどうなるでしょう。事例1と異なるポイントは、「住まなくなってから4年が経過」しているので、居住用財産売却の3,000万円特別控除が使えないということです。

これを踏まえて、特別控除の影響がある「課税譲渡所得」の算出を行ってみましょう。


3-2.居住用財産売却の3,000万円特別控除がない場合

課税譲渡所得=譲渡所得329万4,200円-特別控除0円=329万4,200円→1,000円未満切り捨て→329万4,000円

所有して5年を超えているため、税率は長期譲渡所得に対する税率になります。

長期譲渡所得の税率=所得税15.315%・住民税5%

所得税=課税譲渡所得329万4,000円×15.315%=50万4,476.1円→100円未満切り捨て→50万4,400円

住民税=課税譲渡所得329万4,000円×5%=16万4,700円→100円未満切り捨て→16万4,700円

譲渡所得税50万4,400円+住民税16万4,700円=合計税額66万9,100円

つまり、この場合の譲渡所得税と住民税は、特別控除を受けられなかっただけで、税額の差が66万9,100円になります。

 

4.まとめ

今回は、不動産売却の税金でよく使われる特別控除と特例を2つだけ取り上げました。

相続した空き家売却の3000万円特別控除についても、未来テラスでは適用事例が数件ありますので、お気軽にご相談ください。

税金の説明は思ったよりボリュームがあるので、第4弾に持ち越す特別控除と特例、ボリューム次第ですが売却して損をした時の繰越控除まで覚えておけば、あとは税理士や税務署での相談で問題ないかと思います。

 

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今回は以上になります。それではみなさま、「See you!」

 

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